Naar de beginpagina van mondige burger

  pag. 1 Schadeloosstelling claimen vanwege een drugsgebruikersruimte.

Schadeloosstelling voor particuliere eigenaren én huurverlaging voor huurders.

Zie ook op deze pagina, de info voor het aanvragen van huurverlaging.

Die schadeloosstelling kan voor de gemeente nog aardig in de papieren lopen in uw buurt.
Zie hier.  en voor bezwaar maken en hertaxatie aanvragen,  zie pag 2.

Bestemmingsplannen;
In de meeste wijken is een bestemmingsplan van kracht.

In zo'n plan staat wat er zich in een straat mag bevinden aan woningen en/of bedrijven.
Bedrijven zijn dan meestal nog gebonden aan een hinderwetvergunning.
Dus als er bij u een wolwinkel in de straat gevestigd was en die is er dan uit, dan kan daar niet zomaar een garage komen.
Als er bij u in de straat alleen een woonbestemming is, dan mag er niets anders komen dan woningen en als de gemeente daar bijvoorbeeld een daklozenopvang maakt, dan kunt u zogenaamde (bestemmings) planschade claimen, omdat de waarde van uw woning omlaag zou kunnen gaan.
Als er echter een gemengde bestemming voor de straat is bepaald en er is altijd al zoiets geweest of ze gaan iets vestigen wat in die gemengde bestemming past,  dan kunt u dus géén planschade claimen.

Nu zijn er ook gemengde bestemmingen waar een zorg- of een een welzijnsvoorziening mag komen.
De Raad van State heeft in 2004 bepaald, dat een gebruikersruimte ook onder een welzijnsvoorziening valt.
De gemeente zal dan ook direct dat argument aanhalen, dat volgens het bestemmingsplan bekend was dat er een welzijnsvoorziening gevestigd mocht worden en dat een drugsgebruikersruimte ook onder welzijn valt en u daarom geen planschade kan claimen.

De meest bestemmingsplannen dateren echter van 1975-1985.
In die jaren had men bij welzijnsvoorzieningen consultatiebureau's voor zuigelingen voor ogen, het Groene Kruis en zo.
Het zal duidelijk zijn dat de wetgever ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan, de uitleg zoals die er nu aan wordt gegeven, zo nooit voor ogen heeft gehad.
En het feit blijft overeind dat burgers nu onevenredig worden getroffen.
Maar al blijft de gemeente voet bij stuk houden dat ze vanwege het bestemmingsplan gen schade hoeft uit te keren, dan zijn ze dus even iets vergeten.

En Jetta maar vol blijven houden dat het de gemeente geen planschade ging kosten. 

Schadeloosstelling, ook bij zogenaamde niet te claimen planschade volgens het bestemmingsplan. 

Gelijkheid voor de publieke lasten, ook wel égalité-beginsel genoemd.

Op grond van dit beginsel kunnen burgers schadevergoeding claimen voor "rechtmatige" overheidshandelingen.

De voorbeelden welke hier onderaan zijn te downloaden, zijn dan wel niet toegespitst op gebruikersruimten en omwonenden, maar volgens ons kan je hier toch voldoende punten mee onderbouwen.

Soms kan het overheidsoptreden, hoewel noodzakelijk met het oog op het algemeen belang en
overeenkomstig de daarvoor geldende voorschriften, toch schade met zich brengen.
In die gevallen kan er een verplichting op de overheid rusten om de schade te vergoeden, wanneer een enkeling of een beperkte groep burgers daardoor in vergelijking tot anderen onevenredig worden getroffen.

Het wordt redelijk geacht deze schade voor rekening van de collectiviteit te
brengen, tenzij sprake is van een normaal maatschappelijk risico*. Dit beginsel is een
ongeschreven beginsel en dus niet vastgelegd in een bindende regel. Wel is het door de
bestuursrechter met zoveel woorden erkend als grondslag voor nadeelcompensatie.

*Het is moeilijk vol te houden dat een gebruikersruimte naast je huis een normaal maatschappelijk risico is.

Er zijn nog geen voorbeelden voorhanden die toegespitst zijn op drugsgebruikersruimten, maar voor enig idee, klik hier (pdf bestand*)

Waarde Onroerend Zaak belasting W.O.Z.
 Je mag tegenwoordig sinds 2005 elk jaar bezwaar maken tegen de WOZ aanslag.
Dus dwing ze een nieuwe taxatie te maken met inbegrip van het negatieve aspect van de gebruikersruimte.
Dat kan je dan eventueel als grondslag gebruiken voor je schadeclaim volgens dat égalité-beginsel.
Lees en beluister.

Huurders kunnen verlaging van de huur eisen.
 In het overzicht van de puntentelling welke de huur bepaalt, worden er punten voor de omgeving bijgeteld.
Dat aantal punten zal, met een gebruikersruimte als negatief aspect, naar beneden bijgesteld moeten worden en dat zal dan een huurverlaging van zo'n 10% met zich meebrengen.

Stuur het formulier naar je verhuurder, als deze niet reageert kan je naar de huuradviescommissie.

De WOZ waarde wordt per 1 juli toegevoegd aan het woningwaarderingstelsel.
Het gebruikersgedeelte dat je als huurder moet betalen is in 2006 vervallen.
De woningbouwvereniging was vroeger vrijgesteld van WOZ, maar moet die nu wél gaan betalen en die wordt straks natuurlijk doorberekend in de huur.

Bij de puntentelling van een woning  worden er punten bijgeteld voor de woonomgeving, soms wel 25 punten.
Voor negatieve aspecten van die woonomgeving kan je zomaar 10 punten in mindering brengen.
Gezien de gemiddelde woning 100 punten heeft, kan je dus zo’n 10 procent huurverlaging eisen.

Als huurder kan je  een voorstel tot huurverlaging indienen en die 10 punten er af halen voor die negatieve woonomgeving, en dan moet de woningbouwvereniging aantonen dat die huur terecht is en dat die woonomgeving op een dusdanig peil is, dat ze die omgevingspunten mogen berekenen.

Met een drugshol naast je huis lijkt ons dat erg lastig.

Áls je tegen een huurverhoging in gaat, moet je als huurder aantonen dat die huur niet terecht is.

Met een voorstel tot huurverlaging draai je de bewijslast om, dan moeten zij dus aantonen dat die huur terecht is.

Formulieren voor zo'n voorstel tot huurverlaging kan je meestal krijgen bij bewonersorganisaties en bij de gemeente.

 

  **