Home

De begrotingen van de kluswoningen, Beeklaan-Copernicuslaan Ook te gebruiken voor de andere panden.

posted Thu, 20-09-07

17, nee 14, nee 11 kluswoningen in de aanbieding. 

Die voorlichtingsavond van 20 september roept toch nog wel wat vragen op.  
Was er eerst sprake van 17 kluswoningen, toen werden het er 14 en nu blijken het er nog maar 11 te zijn. 

Maar zoals beloofd, de  professionele begrotingen  van de Copernicuslaan en de Beeklaan.


De begroting van de begane grond met de 1etage en die van de 2e met zolder zijn hier te downloaden. (Excel bestanden, zip file 314 kb.)

Voor meer info met de originele plattegronden het plan van aanpak en het programma van eisen, zie hier...

En hoewel er nergens in het plan van aanpak gerept wordt over geluidwering van de gevels, zijn er in die begrotingen wel kosten opgenomen van dubbel geluidwerend glas in de nieuwe kozijnen die daarvoor ook anders uitgevoerd moeten worden, aan de zijde van de Beeklaan en de hoek van de Copernicuslaan.

En neem even de tijd, want het is heel veel informatie.

Deze begrotingen kan je dus ook gebruiken voor die andere panden.

Je moet dan die onderdelen knippen en plakken die van jou van belang zijn of gewoon de regels er uit gooien die niet op jouw pand van toepassing zijn.
Dan kan je de hoeveelheden eventueel aanpassen en weet je ook ongeveer waar je aan toe bent.
Let goed op die formules met knippen en plakken, dat je ze wel meeneemt of herstelt.

Verder hebben we een aantal onderdelen toch door een onderaannemer laten doen als het dak, gas, cv, elektra en stucwerk en het buitenschilderwerk.
Zie die lichtgele kolommen AH en AI.
Je kan gewoon niet alles zelf en je hebt ook geen jaren de tijd.

De begroting is opgesteld als een aannemers begroting, dus de gehanteerde materiaalprijzen en onderaannemers zijn excl. BTW maar dat wordt bij het eindbedrag allemaal gecorrigeerd.

Op regel 500 zie je wat de cascokosten zijn. 

Je moet van de gemeente een bouwdepot van 185.000,- en
150.000,- reserveren.
Maar het is helaas minder. Tongue out Die financieringseis is dus lichtelijk (proest kuch) overtrokken.

Het werk wat je waarschijnlijk zelf gaat doen, die zogenaamde eigen uren, zijn eerst begroot op 35,- per uur  en je kan dat uurloon veranderen bovenin in de begroting en dan zie je wat het dan op het eind wordt.
Voor de begane grond en de 1e wordt het met die  35,-/uur 
142.000,-
Met 0,00 gewaardeerd uurloon is het 94.000,- maar het zal er straks wel tussenin zitten en dan wordt het  zon 117.000,- 



Er is dan nog niets opgenomen voor de fundering, die ons inziens niet zo veel problemen oplevert,  als ze je willen doen geloven. 

Maar ze weten het niet, ze hebben de expertise niet en vanwege die onzekerheid hoor je van die wildwest verhalen.

Volgens ons blijft het wel uit gewoonte hangen, dat doet het al 100 
jaar.
 

Het zal wel zoiets geweest zijn als op de foto,
2 kleinere ramen inplaats van nu n grote. Je hoeft geen bouwkundige te zijn om te snappen, dat als je eerst een gewicht over drie punten verdeeld, en dat ineens op nog maar twee punten legt, dat je dan een veel hogere puntlast op die muren links en rechts krijgt.Die muur kreeg ineens een beetje teveel op zijn schouders en zakte even weg onder het extra gewicht totdat de grond eronder dusdanig was samengedrukt, dat hij weliswaar wat lager maar toch weer stevig stond.

Als je straks dat hele dikke funderingsrapport van uiteindelijk twee ter zake doende regels krijgt, wat ze met een hoop zaken er omheen tot een imponerend boekwerk hebben gemaakt, (want je moet toch wat voor dat geld leveren) dan kan je zeggen dat het een mooi rapport is en vragen of ze van dat papier weer een boom willen maken.

En als ze met een heel dik bedrag aan herstelkosten komen, vraag dan ook eens een andere funderingsspecialist, want uiteindelijk ben jij straks de opdrachtgever en jij moet het betalen.

Maar gezien de werkelijke bouwkosten heb je met zn tweeen met dat vereiste bouwdepot ruim een ton voor het funderingsherstel.
Daarvoor kan je zelfs vanuit China er nog wel wat palen onder laten drukken.

Maar wij zouden er gewoon helemaal niets aan doen. 
Het staat best zo.

Omdat de gevels van de Beeklaan weinig schade hebben moet je bij de andere panden wel even goed rekening houden met het herstel van het metselwerk.
De gevel Beeklaan is wel getordeerd maar daar maken we ons helemaal niet druk over.
Als het echt nodig is, kan die gevel nog aan de bouwmuren middels chemische ankers vastgezet worden.

En heel belangrijk met zo'n begroting.
Lezen en nog eens lezen, vergeet even die cijfers, lees alleen de tekst, dan zie je die verbouwing als een film voorbij gaan

En naar aanleiding van  de eis dat de Copernicuslaan hoek Beeklaan , de 1e etage bereikbaar moet zijn via de bedrijfsruimte hebben we de plattegronden aangepast. van de begane grond en de 1e
 
De 2e laten we zoals we die al hadden getekend zie hier. 
Zoals je ziet  zijn er geen doorbraken of constructieve wijzigingen, je hebt op deze wijze geen bouwvergunning nodig, maar je moet het wel melden en even overleggen.

De voorlichtingsavond.

Antwoord op de vraag: grond erfpacht of koop?

De erfpacht is eeuwigdurend afgekocht.
Ook weer vreemd, waarom niet gewoon de grond verkocht?
Zie de linken onderaan. voor meer info. 

Asbest.
Er is een asbestinventarisatie gemaakt, maar die is er nog niet.
Het verwijderen van eventuele asbest is voor rekening van de gemeente.
De panden worden asbestvrij opgeleverd.
Als ze dan maar even wachten met het verwijderen van asbest dakplaten totdat de dakdekker er ook gelijk een nieuw dak op gaat leggen.

Funderingsprobleem Beeklaan.
Er is een funderingsonderzoek gaande, maar men weet er nog niets zinnigs over te vertellen en vervolgens pareert  men de vragen over de eventuele kosten.

In hun financieringseis hebben ze een bedrag opgenomen wat als raming reel zou zijn zeggen ze.(?)
Als dat bedrag erg veel hoger blijkt te liggen dan moeten we nog maar eens kijken werd er door hen aangegeven.
Maar dus wel heel geheimzinning doen en niet willen vertellen wat ze nu voor bedrag hebben opgenomen.

Nu vertrouwen we die gemeente toch al voor geen cent, maar het volk in de zaal begon wel duidelijk te morren en gebruikte kreten zoals "een kat in de zak kopen" en dergelijke.

Wij weten niet beter dan dat de gemeente in het algemeen een zeer onbetrouwbare partner is. Want zaken doen met de gemeente in het algemeen, is als vrijen met een condoom. Het geeft een beschermd en veilig gevoel, terwijl je weet dat je gewoon genaaid wordt.

Wij maken ons helemaal niet druk om die fundering, zoals je bij die eerdere uitleg hebt kunnen lezen en zie onderaan ook het overzicht met de linken naar onze vorige artikelen. 

De appartementen in de portieken zijn reeds gesplitst.
Dus daar is ook een splitsingsakte van aanwezig.
En voor die panden waarop een aanschrijving rust;
Er werd aangegeven dat je als mede-eigenaar moet meebetalen aan de kosten van die andere woningen, maar dat is natuurlijk ook andersom zo.
Maar wat als die mensen nu gen geld hebben of het niet willen uitgeven?
Voor ons is de oplossing simpel.
Laat de gemeente dan maar die aanschrijving effectueren en laat het maar op hun kosten opknappen , want dan krijgt iedereen een even hoge rekening te betalen en hoef jij het niet voor te financieren en er achter aan te rennen.
Heb je ook niet gelijk ruzie met je nieuwe buren want dan is de gemeente voor die onwillige eigenaren de rotzak.   

Aan de Beeklaan zijn de panden nog niet gesplitst.
En dan presteren ze het om aan te geven dat de nieuwe eigenaren dat in overleg nog moeten gaan bepalen.
Als de toekomstige eigenaar van de bovenwoning nu vindt dat hij niet verantwoordelijk is voor de dakbedekking van die uitbouw en het hem een zorg zal zijn als dat dak lekt omdat hij daar geen last van heeft?

En als de ander vindt dat de kozijnen individueel moeten worden en de balkonbedekking ook en de hekken en het schilderwerk?

Wat een onzin om zo te moeten beginnen.
De gemeente verkoopt toch en zij laten toch een koopcontract opstellen met aanvullende verplichtingen en boeteclausules.
Maak dan gelijk een splitsingakte waarin omschreven staat dat alles wat regenwater vangt, de constructieve vloeren en het staande en liggende riool voor elk 50% ten laste van een eigenaar komen.
Is dat nou zo moeilijk? 

En de Postbank, Rabobank en SNS bank waren er ook om je een hypotheek in je maag te kunnen splitsen.  
Aan die SNS bank met natuurlijk de mooiste kaartjes en uitstraling heb je dus helemaal geen ne moer.
Het is een zelfklus project en ze geven aan toch te gaan  zeuren over bonnetjes en zo. 
Je kan (een handje) spijkergeld krijgen, ga toch heen.
Dus lees dat artikel nog maar eens goed over hoe je een bouwdepot financiert en schuif die SNS maar gelijk aan de kant.

Denk er goed om, banken zijn niet aardig en banken zijn er niet om jou te helpen, alleen zichzelf.
Daarom loop jij in een spijkerbroek en zij in een driedelig pak.

Onze bijzondere dank gaat in deze uit naar onze senior calculator bouw, gespecialiseerd in renovatie en restauratie, die geheel belangeloos, gratis en voor nop de begrotingen heeft opgesteld en aanvullende technische adviezen heeft verstrekt.

Meer info en tips over Haagse kluswoningen;
Deze linken werken allemaal, want dat hebben we in eigen hand

07-07-07
Gemeente Den Haag heeft 17 klu(n)swoningen in de aanbieding

16-09-07
Kluswoningen, bouwkundige opname Copernicuslaan hoek Beeklaan.

20-09-07
De begrotingen van de kluswoningen, Beeklaan-Copernicuslaan Ook te gebruiken voor de andere panden.

20-09-08
We hebben weer kluswoningen. Aan de Roggeveenstraat.

07-12-08
Groen licht voor kluswoningen Roggeveenstraat

20-03-09
Den Haag wil niet leren van Rotterdamse kluswoningen

25-07-09
Kluswoningen populair bij kopers

Meer info over WOZ etc, in ons archief