Home

Erfpacht en onterechte overdrachtsbelasting.

posted Mon, 28-05-07

Nu er weer zoveel te doen is in Den Haag over de erfpacht, willen wij u dit artikel niet onthouden.

Menige gemeente en waterschap kan een voorbeeld nemen aan de Dienst Domeinen die toentertijd in opdracht van minister Zalm van FinanciŽn vele erfpachtgronden verkocht aan de erfpachter.

Het ging hier om tienduizenden hectaren landbouwgrond, die geen strategische waarde meer hadden voor de overheid.

Helaas is het zo dat de handelwijze van gemeenten, waterschappen en Staatsbosbeheer hun gronden gebruiken om hun begrotingen sluitend te krijgen. Terwijl die grond niets toevoegt aan hun bestuurlijk mandaat. 



Heel wat huiseigenaren, ondernemers en beleggers bezitten bedrijfspanden op die ellendige erfpachtgrond.

Erfpachters die hun canon voor bijvoorbeeld 50 jaar hebben vooruitbetaald of afgekocht, realiseren zich amper meer dat zij erfpachter zijn in plaats van grondeigenaar.

Uit die droom zullen zij wreed gewekt worden, indien de erfpachtperiode ten einde loopt en zij zich geconfronteerd zien met een veel hogere canon.
Of, de canon opnieuw moeten vooruitbetalen tegen een bedrag dat gelijk is aan de waarde van de grond.

De komende jaren zullen heel wat erfpachtcontracten aflopen, die in de zestiger en zeventiger jaren van de vorige eeuw zijn afgesloten.

En, hoedt u voor de voorstellen van een nieuwe canon van de diverse overheden en andere particuliere erfverpachters. Want over de hoogte van die canon is wel degelijk te onderhandelen.

Schakel altijd een eigen deskundige in die werkelijk kan beoordelen of de nieuwe canon en meestal het nieuwe erfpachtcontract redelijk zijn.
Onderhandel ook over een erfpachtperiode voor lange tijd, 50 of 75 jaar met een automatische verlenging, dus voortdurend.

Het is bekend dat Domeinen namens Rijkswaterstaat en de dienst Staatsbosbeheer om welke reden dan ook vasthouden aan tijdelijke erfpacht van 30 jaar, waarbij de erfpachter nooit zeker weet of hij zijn bedrijf op die plek kan voortzetten.

Dit is uit de tijd en een schande.
Politiek Den Haag, die voor deze diensten verantwoordelijk is, zou aan deze bedrijfsonvriendelijke praktijken een einde moeten maken.

Dit los van de vraag of ons landje niet helemaal af moet van die ellendige erfpacht, die onze concurrentiepositie ten gevolge van absurde onroerendgoedlasten voor de huiseigenaar, ondernemer of belegger, sterk verslechtert.
Koopt u een pand op erfpachtgrond, let dan goed op de looptijd van het contract en op de datum dat de erfverpachter de canon mag vernieuwen, lees verhogen.

Maar, let ook op de bestemming die aan het pand op de erfpachtgrond is opgelegd.

Wijzigt u die bestemming dan mag de erfverpachter de canon tussentijds aan die nieuwe bestemming aanpassen, dus flink verhogen.

De gemeente Amsterdam bezit op dat de terrein de twijfelachtige eer, kampioen te zijn.
Via een ingewikkelde formule probeert zij de erfpachter in zo'n geval een torenhoge canon door de str../keel te duwen.

Het is nog niet zo lang geleden dat tijdens een rechtszaak over zo'n tussentijdse canonverhoging die zogenaamde formule werd gekraaakt en dat Amsterdam genoegen moest nemen met een veel lagere canon.

Bij de koop van een bestaand pand op erfpachtgrond komt ook overdrachtsbelasting kijken.

Deze 6 procent belasting, dient uitsluitend om de rijksbegroting te spekken, want er staat geen dienst tegenover.

De notaris zal overdrachtsbelasting heffen over de koopsom en bijvoorbeeld 17 maal de jaarlijkse canon.
Nu staat er in artikel 11 lid 3 van de Wet Belastingen van rechtsverkeer (BVR) dat u slechts overdrachtsbelasting bent verschuldigd over de waarde van uw pand als of het op eigen grond staat.

Het is dus een goede zaak indien u en uw makelaar in overleg met de notaris beoordelen of u voor uw pand op erfpachtgrond net zoveel betaald heeft als of het op eigen grond zou staan.

Het klinkt gek, maar zeker op bedrijventerreinen waar slechts panden op erfpachtgrond te koop zijn, komt het voor dat de koopprijzen vergelijkbaar of hoger zijn dan gebouwen op eigen grond.

Is dat het geval dan bespaart u snel 6 procent overdrachtsbelasting over 17-maal de canon. Ook in het geval de canon werd vooruitbetaald of afgekocht.

Ooit is het genoeg! 

Bron; Hans Bron; Hans Broeren 

Meer over Hans Broeren